E’ sempre necessario riferirsi alla situazione esistente prima dei lavori perché i requisiti cambiano in base agli interventi da realizzare. Ecco un caso esempio.
Per il calcolo dei tetti di spesa negli interventi agevolati con il Superbonus, è necessario riferirsi alla situazione esistente prima dei lavori.
E’ importante sottolineare il fatto che i requisiti cambiano a seconda che si tratti di un intervento di efficientamento energetico oppure di opere di messa in sicurezza antisismica.
Questo è quanto spiegato nella risposta 242/2021 di Agenzia delle Entrate in cui viene affermato che anche gli immobili non residenziali possono ottenere il Superbonus, a patto di rispettare certe condizioni.
Il caso preso in esame è quello di un contribuente, comproprietario di un’unità immobiliare residenziale con relativo garage pertinenziale e di due unità immobiliari non residenziali accatastate in C/2 (Magazzini e locali di deposito) e C/6 (Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) attigue all’immobile residenziale. Il progetto prevede la totale demolizione e ricostruzione dei fabbricati, senza aumento di volumetria, per ottenere una unica abitazione con relativa pertinenza.
Contemporaneamente verrebbero effettuati interventi di isolamento dell’involucro, la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, l’installazione di pannelli fotovoltaici e interventi antisismici.
Il Superbonus è una detrazione dedicata agli edifici residenziali. Tuttavia è possibile fruire della detrazione maggiorata anche per spese sostenute in interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo.
Come già spiegato in un altro articolo, il cambio di destinazione d’uso deve essere indicato nelle autorizzazioni ai lavori e l’immobile, a fine intervento, deve rientrare in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.
L’Agenzia ha ribadito che se si realizza un intervento che comporta l’accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell’ambito della demolizione e ricostruzione, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori.
Gli interventi di demolizione e ricostruzione devono essere inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001. Anche questa qualificazione, come il cambio di destinazione d’uso, deve emergere dal titolo abilitativo che autorizza i lavori.
Come sempre poi, è bene ricordare che, per gli interventi di efficientamento, l’agevolazione spetta solo se gli immobili sono già dotati di un impianto di riscaldamento.
Venendo ai tetti di spesa, Agenzia ha concluso che, nel caso sottopostole, il contribuente può ottenere il Superbonus secondo le seguenti modalità:
- per gli interventi antisismici il limite di spesa è pari a 96mila euro per ciascuna delle tre unità immobiliari che costituiscono l’edificio prima dell’inizio dei lavori (gli immobili classificati in C/2 e C/6 e l’abitazione con la relativa pertinenza, unitariamente considerate)
- per gli interventi di efficientamento energetico, il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile è calcolato con riferimento solo all’unità abitativa, trattandosi dell’unica unità immobiliare dotata di impianto di riscaldamento
